Покупка и продажа недвижимости в Дубае: проверка объекта и сделки до подписания

Сначала реестр, потом объект. Заказываем отчёт DLD: кто собственник, есть ли залог или арест, — для DLD владелец тот, кто записан в реестре, а не тот, кто показывает квартиру. Сверяем паспорт продавца с title deed, проверяем его доверенность, если он действует через представителя, и карту RERA брокера. Смотрим долги по сервисным сборам и условия NOC застройщика. Для off-plan — регистрацию проекта и escrow в DLD и запись продавца в Oqood. Затем — особые условия Form F: ипотека, сроки, кто платит сборы.

Виолетта Абсалямова · Сопровождение и юридические вопросы

Да, во freehold-зонах — в полную собственность, без резидентства и без компании. Зоны определяет правитель Дубая; среди них Marina, Palm Jumeirah, Downtown, JVC и десятки других. В этих же зонах можно оформить право пользования или аренду на срок до 99 лет, а вне зон закон таких прав иностранцу не даёт.

Виолетта Абсалямова · Сопровождение и юридические вопросы

Основное — 4% сбора DLD: по прейскуранту это 2% с продавца и 2% с покупателя, но на рынке весь сбор обычно платит покупатель. Плюс AED 250 за title deed и до AED 250 за план объекта, сбор трасти — AED 2 000 при цене ниже AED 500 000 и AED 4 000 от неё, плюс НДС. Отдельно — NOC застройщика, комиссия брокера, а при ипотеке — 0,25% от суммы кредита за регистрацию залога. У off-plan вместо трансфера — регистрация в Oqood, тоже 4%. Если обе стороны — физлица с Emirates ID, а объект — квартира, офис или таунхаус без ипотеки, сделку можно провести онлайн в Dubai Now: вместо сбора трасти — AED 1 000 плюс НДС, при цене ниже AED 500 000 — AED 500. Точную разбивку даём до подписания Form F.

Виолетта Абсалямова · Сопровождение и юридические вопросы

Да, через доверенность. Её оформляют у нотариуса в ОАЭ или за рубежом — с легализацией через консульство и МИД ОАЭ и переводом на арабский. С июля 2025 года DLD требует, чтобы доверенность прямо называла сделку, а зарубежная была не старше двух лет; принимают только оригинал. Текст готовим так, чтобы её приняли с первого раза, а трансфер у трасти проводит поверенный.

Виолетта Абсалямова · Сопровождение и юридические вопросы

Это согласие застройщика на переход права. Он выдаёт его, когда сервисные сборы оплачены, а для off-plan — когда выполнены его условия перепродажи. Без NOC трасти не проведёт трансфер в freehold-зоне. Срок действия NOC ограничен, поэтому запрашиваем его под дату сделки.

Виолетта Абсалямова · Сопровождение и юридические вопросы

Через погашение у трасти, в два захода. Банк продавца выдаёт письмо с суммой долга, а к сделке готовят три чека: банку — долг, продавцу — остаток, DLD — 4%. DLD регистрирует сделку и присылает сторонам сертификат регистрации, продавец передаёт чек банку и получает письмо о снятии залога — после него DLD завершает переход и регистрирует новый залог, если покупатель берёт кредит. Снятие залога стоит AED 1 290 плюс AED 315 сбора центра. Шаги синхронизируем заранее — это самая хрупкая часть сделки.

Виолетта Абсалямова · Сопровождение и юридические вопросы

Да, но не на любую. DLD регистрирует недвижимость на компании, созданные в ОАЭ, — в том числе во фри-зонах Дубая и Рас-эль-Хаймы, в DIFC и ADGM. Компании с Британских Виргинских и Каймановых островов и из похожих юрисдикций напрямую не принимаются. Фри-зонной компании обычно нужен NOC её администрации. Компания удобна для совместного владения, но требует расходов на содержание и ответов банку об источнике средств. Практика DLD меняется, поэтому структуру проверяем до депозита.

Виолетта Абсалямова · Сопровождение и юридические вопросы

Golden Visa на 10 лет — при стоимости от AED 2 млн, порог можно набрать несколькими объектами. Объект в ипотеке допускается, если кредит выдал банк в ОАЭ и он дал письмо-согласие, off-plan — у застройщиков, одобренных властями. Требования к выплаченной сумме и совместной собственности менялись, поэтому проверяем их на дату подачи. Подробнее — на странице «Визы».

Виолетта Абсалямова · Сопровождение и юридические вопросы

Oqood — запись во временном реестре для строящихся объектов: она подтверждает договор с застройщиком и позволяет перепродать или заложить объект до сдачи. Продажа off-plan без регистрации в этом реестре по закону недействительна. Title deed выдают после сдачи дома и полной оплаты.

Виолетта Абсалямова · Сопровождение и юридические вопросы

Это решают условия Form F. Обычно при отказе покупателя депозит остаётся продавцу, а при отказе продавца он возвращает депозит и платит компенсацию, как правило, в той же сумме. Если банк отказал в ипотеке, а условия об этом в форме нет, покупатель рискует депозитом. Поэтому особые условия — ипотека, сроки, NOC — важнее стандартного текста формы.

Виолетта Абсалямова · Сопровождение и юридические вопросы

Логика похожая, детали другие. Сделки регистрируют через DARI, регулятор — ADREC, сбор за регистрацию — обычно 2%. Иностранцы покупают в инвестиционных зонах: Yas, Saadiyat, Al Raha и других; объекты на острове Reem с 2025 года регистрирует ADGM. Сделку в Абу-Даби проверяем по правилам эмирата.

Виолетта Абсалямова · Сопровождение и юридические вопросы